【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】租賃正?；c產(chǎn)業(yè)化是政府目前積極推動(dòng)的房市政策，而目前推動(dòng)的租賃專(zhuān)法，更希望把將近300萬(wàn)人的租屋市場(chǎng)「專(zhuān)業(yè)化」，政大商學(xué)院信義不動(dòng)產(chǎn)研究發(fā)展中心舉辦「推動(dòng)租賃住宅升級(jí)」座談會(huì)，會(huì)中業(yè)者點(diǎn)出許多租賃市場(chǎng)的癥結(jié)點(diǎn)，包括租賃自租不用實(shí)價(jià)登錄與房東不報(bào)稅隱藏租賃事實(shí)等，也有日本的物業(yè)管理業(yè)者介紹日本租賃的歷史沿革與產(chǎn)業(yè)特性，讓國(guó)內(nèi)的租賃制度可以預(yù)先因應(yīng)未來(lái)可能會(huì)遇到的問(wèn)題。
 
內(nèi)政部地政司司長(zhǎng)王靚琇指出「租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展及管理?xiàng)l例」推動(dòng)關(guān)鍵及規(guī)範(fàn)重點(diǎn)，政策的方向?yàn)樽屪饪团c房東的租賃關(guān)係有保障，租約全面納入管理，並輔導(dǎo)成立房東房客協(xié)會(huì)，讓爭(zhēng)議有快速處理的管道，也有免費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制等，另外若個(gè)人房東委託經(jīng)營(yíng)還有利多，就是可以享有租稅的減免。
 
除了健全租賃市場(chǎng)以外，主管機(jī)關(guān)也希望可以扶植租賃產(chǎn)業(yè)，讓民眾可以享受租賃住宅產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，且建立租屋的安全機(jī)制，租賃產(chǎn)業(yè)建立營(yíng)業(yè)保證金的代償機(jī)制，保障租賃雙方的權(quán)益，並讓租賃產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)證照制度化。
 
永勝資產(chǎn)管理執(zhí)行長(zhǎng)徐銘達(dá)指出，推估民間租屋、社宅、空屋與學(xué)生租屋市場(chǎng)，合計(jì)租屋的市場(chǎng)達(dá)150~200萬(wàn)戶(hù)，年租金有1200億到2400億元，包租、代管或包租的商機(jī)都很龐大。
 
不過(guò)臺(tái)灣租賃住宅市場(chǎng)最大的問(wèn)題『稅』，徐銘達(dá)指出國(guó)內(nèi)租賃住宅隱藏出租事實(shí)高達(dá)90％，原因就是自住與出租『稅』差很多，稅負(fù)差異『有三項(xiàng)』，(1)房屋稅(2)地價(jià)稅從自用變成非自用(3)增加租賃所得稅。徐銘達(dá)建議解決辦法包括：讓大多數(shù)的房東誠(chéng)實(shí)報(bào)稅，給予租稅的優(yōu)惠，委託租屋業(yè)有稅負(fù)優(yōu)惠5~10年，自租的房東也要給予稅負(fù)優(yōu)惠鼓勵(lì)出租並誠(chéng)實(shí)繳稅，並推動(dòng)房東自租的實(shí)價(jià)登錄，最後再針對(duì)逃漏稅的房東進(jìn)行查稅，甚至是可以給房客檢舉獎(jiǎng)金等。
 
信義房屋物業(yè)管理株式會(huì)社管理部部長(zhǎng)樋口和人則表示，2013年日本總務(wù)省調(diào)查東京都租屋率達(dá)50.6％，約有306.6萬(wàn)戶(hù)，其中透過(guò)租賃管理公司的比例高達(dá)79.5％，租屋市場(chǎng)龐大且成熟，而日本近年法令上也有所改進(jìn)，包括東京都在2004年正式實(shí)行「租賃住宅紛爭(zhēng)防止條例」，將退租後的修繕負(fù)擔(dān)明確化，屋主負(fù)擔(dān)經(jīng)年劣化的部分。承租方就蓄意或沒(méi)有善盡管理義務(wù)造成的髒汙、毀損部分負(fù)責(zé)。
 
另外，日本核心家庭增加，單身者及高齡者世代年年漸增，尋找親友作連帶保證人困難的社會(huì)背景下，租金保證公司的需求也逐漸增加，2008年雷曼兄弟事件後，因?yàn)楦恫怀鲎饨鸢咐ぴ?，利用保證公司需求也急速增加，因此簽訂契約時(shí)由承租方支付「保證費(fèi)用」，保證費(fèi)用為月租金的30％~70％左右。
 
至於日本的租賃產(chǎn)業(yè)具有幾項(xiàng)特性，包括規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果，管理戶(hù)數(shù)增加，每戶(hù)平均的成本降低，生產(chǎn)性上昇。收益安定。且市場(chǎng)分散企業(yè)寡佔(zhàn)性低，大多為大型建設(shè)開(kāi)發(fā)公司下的子公司型態(tài)較多，且泡沫經(jīng)濟(jì)崩壞後，通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值下降。投資市場(chǎng)上由資本利得〈Capital gain〉轉(zhuǎn)為利息得利〈Income gain〉，租賃管理的重要性日漸增加。管理公司業(yè)務(wù)內(nèi)容愈來(lái)愈多樣化，不再是單純的派人打掃維護(hù)、找房客，而是有效且長(zhǎng)期維護(hù)資產(chǎn)的價(jià)值，並適時(shí)的給予出售及再購(gòu)建議。